Para que el mercado de alquileres funcione con reglas más justas y equitativas son necesarias políticas públicas que transformen sus lógicas. La construcción de vivienda social no tiene estos efectos y por lo tanto no puede ser la respuesta que por sí sola se aporta como solución.
Hoy existen más de dos millones de hogares en una situación económica muy comprometida y con riesgo de perder su vivienda durante 2021. En Argentina hay cada vez más hogares inquilinos. A nivel nacional, la tasa de inquilinización es del 18,8%. En algunas ciudades, como la de Buenos Aires y Ushuaia, supera el 35%. La creciente demanda por viviendas de alquiler devino en un mercado con baja regulación y pocos controles que dieron lugar a constantes abusos, prácticas ilegales y discriminatorias. El precio de los alquileres no guarda proporción con los salarios. Así, les inquilines deben dedicar el 53,3% de sus ingresos para pagar el alquiler, según la última encuesta de la Federación de Inquilinos Nacional. Esta situación se agravó en la pandemia, dado que miles de hogares vieron muy reducidos sus ingresos. Hoy, están endeudados, empobrecidos y con perspectivas de empeorar su situación habitacional. Según una encuesta del CELS y la Universidad Nacional de San Martín, el 65% de los hogares inquilinos del AMBA redujo sus ingresos y el 80% tuvo que endeudarse para pagar gastos cotidianos. Estos valores son consistentes con la encuesta de la Federación de Inquilinos Nacional de enero 2021 sobre inquilines de todo el país.
En este escenario es necesaria una mayor intervención del Estado para lograr que el alquiler sea un modo de acceso digno y estable a la vivienda y a la tierra.
Propuestas para un cambio real
La ley de alquileres es una de herramienta que, si se implementa de forma integral, puede mejorar las condiciones de acceso a la vivienda. Al mismo tiempo, para que el cambio sea efectivo, se requiere avanzar con mecanismos de distinto tipo que involucren a diferentes organismos del Estado.
Es necesario estimular y diversificar la oferta de viviendas. La oferta de vivienda en alquiler por parte del Estado permitiría intervenir en los valores del mercado a través de precios de referencia. Algunas vías para esto son: acondicionar edificios públicos para alquilarlos, construir en tierras fiscales y generar bancos de viviendas para alquiler social.
En la Ciudad de Buenos Aires, donde casi medio millón de personas tiene problemas habitacionales, existen casi 150.000 viviendas deshabitadas. Esto limita aún más la oferta de viviendas de alquiler. Para evitar esa distorsión, en muchas ciudades existen impuestos a las viviendas ociosas para desincentivar la tenencia de unidades deshabitadas que no se ofertan en el mercado.
Otras medidas que contribuyen a mercados de alquiler más justos y a condiciones de acceso a la vivienda más dignas y estables son:
Mecanismos efectivos de fiscalización y de recepción de denuncias para prevenir abusos.
Información estadística oficial sobre la población inquilina. El registro de los contratos en la AFIP es una herramienta para garantizar que los contratos cumplan con las condiciones establecidas por la ley. Además, es una fuente de información importante sobre precios y condiciones de alquiler. Este tipo de información, si se implementa de forma efectiva, permitiría diseñar políticas públicas que respondan a los problemas concretos como subsidios al alquiler, orientadas a estudiantes, jubilades, hogares monomarentales.
Campañas de difusión de alcance nacional sobre los derechos de les inquilines y capacitaciones para funcionaries del poder ejecutivo y judicial.
Miles de familias inquilinas acceden a su vivienda a través de un mercado que funciona de manera opaca y desigual. Hoy muchas de esas familias, además, corren el riesgo de perder sus viviendas por haber perdido sus ingresos durante la pandemia. El Estado no debe desentenderse de esta situación. Tiene que implementar políticas que estén a la altura de la emergencia y que eviten que miles de familias inquilinas queden en la calle, en medio de una pandemia.
Foto: Héctor Río